Comprar um imóvel em Portugal

1. O ponto de partida

Depois de ter encontrado um imóvel que deseja comprar, é uma prática comum fazer uma oferta ao vendedor através de seu agente imobiliário. Uma vez que o preço é acordado entre as partes, deverá nomear um advogado para orientá-lo durante o processo de compra e assinar um Contrato de Promessa Compra e Venda o mais breve possível. O processo inteiro de compra pode demorar entre uma semana ou alguns meses, dependendo da rapidez com que o comprador e o vendedor desejam prosseguir e se toda a documentação necessária está em ordem.

2. Contrato Promessa de Compra e Venda - CPCV

O CPCV é um contrato juridicamente vinculativo firmado entre o vendedor e o comprador, e inclui as seguintes informações: 

• Identificação das partes;
• Identificação da propriedade;
• Fases de Pagamento;
• A cláusula de penalização tipo;
• O que está incluído na compra, por exemplo, móveis, na forma de uma lista de inventário em anexo;
• Data de conclusão.

No dia em que o CPCV é assinado, o comprador (diretamente ou através de seu advogado nomeado) paga ao vendedor o depósito acordado (normalmente entre 10% e 20% do preço de compra).

O contrato-promessa protege o comprador e o vendedor, na medida em que se o vendedor rescindir o contrato ele é obrigado a devolver o depósito em dobro ao comprador, enquanto se o comprador rescindir o contrato, o vendedor tem o direito de ficar com o depósito.

3. Número de Contribuinte ou Número de Identificação Fiscal - NIF

Antes que de comprar um imóvel e abrir uma conta bancária em Portugal, precisa obter um Número Fiscal na Autoridade Tributária e Aduaneira. Para obter este número, vai precisar de um passaporte válido e um documento que comprove a sua residência (carta de condução, bilhete de identidade que tenha a morada, etc.).

4. Escritura de Compra e Venda

A Escritura de Compra e Venda é o documento oficial na Compra ou Venda de um Imóvel e qualquer um pode ser assinado imediatamente, sem um Contrato Promessa ter de ser assinado antes, ou após este. Geralmente, há um período de tempo entre estes contratos, o que depende dos termos acordados entre as partes, embora, normalmente, nunca mais do que 90 dias.

Após a Escritura ter sido assinada na frente de um notário português, o seu advogado irá registar o imóvel em seu nome na Conservatória do Registo Predial e mudar todos os contratos de serviços públicos do proprietário anterior em seu nome. O registo no Serviço de Finanças (Autoridade Tributária e Aduaneira) é atualmente feito automaticamente pelo notário.

5. Deveres do seu advogado ou solicitador

É normalmente o advogado ou solicitador do comprador que prepara o Contrato Promessa após a realização de todas as pesquisas legais necessárias na propriedade e depois de se certificar que o imóvel não tem dívidas, ou seja, que não há cobranças pendentes sobre a propriedade, tais como contas de serviços públicos, impostos, hipotecas, taxas de condomínio, entre outros. O seu advogado também vai ajudá-lo a obter um número fiscal Português, caso ainda não o tenha.

Se passar ao seu advogado uma Procuração, ele pode representá-lo e assinar o Contrato Promessa e a Escritura em seu nome, bem como quaisquer outros documentos relacionados, direta ou indirectamente, com a compra do imóvel.

Após a assinatura da Escritura, o seu advogado irá registrar o imóvel em seu nome na Conservatória do Registo Predial e mudará todos os contratos de serviços públicos do proprietário anterior para o seu nome.

6. Despesas legais

Alguns advogados cobram uma taxa fixa pelo seu trabalho (mínimo de 800 € + IVA), enquanto outros cobram uma percentagem do preço de compra, que pode ir até aos 1,5%.

7. Imposto sobre Transmissões Onerosas Muncipal de Imóveis - IMT

Este imposto deve ser pago pelo comprador antes da conclusão do processo, isto é, antes da assinatura da Escritura. O valor a pagar varia de acordo com o preço de compra. Até um preço de € 550,836.00 a percentagem de compra é variável numa escala móvel para cima (de 1% a 8%). Se o preço de compra é maior do que 550,836.00, há um percentual fixo de 6%. O imposto IMT aplicável para lotes ou propriedades dentro de um complexo turístico é sempre de 6,5%. O imposto IMT é ligeiramente superior para segunda habitação do que para habitação permanente. O seu agente imobiliário e o seu advogado poderão fornecer-lhe uma simulação exata.

Simulação IMT

8. Imposto de selo, despesas notariais e de registo

Estas despesas também são pagas pelo comprador. O Imposto do Selo é atualmente de 0,8% do preço de compra e pode ser pago juntamente com o IMT ou no cartório onde a escritura é outorgada. Os honorários do Notário variam de acordo com o preço de compra. Despesas de registo aplicam-se quando o novo proprietário é registado na Conservatória do Registo Predial e atualmente são 225 € (online) ou 250 € (Conservatória do Registo Predial).

9. Remuneração do agente imobiliário

Em Portugal, estes são geralmente pagos pelo vendedor.

10. Propriedade corporativa

Alguns imóveis são propriedade de empresas, o que lhe oferece a possibilidade de comprar a empresa em vez do imóvel. A maioria dessas empresas têm o seu domicílio em Delaware, EUA, apesar de alguns imóveis também poderem ser propriedade de empresas portuguesas, no entanto este caso é bastante raro.

A compra de uma empresa localizada numa jurisdição com um regime fiscal mais favorável, como Delaware ou Malta, envolve normalmente a compra do "interesse efetivo" do vendedor nas ações da empresa, em vez das próprias ações.

A maioria das empresas é constituída por acionistas nomeados, que são os proprietários registados. Estes, por sua vez, detêm as ações ou o capital social, em nome do verdadeiro proprietário. Os administradores da empresa também fornecem diretores e outros funcionários da empresa e tratam de todos os requisitos legais de apresentação de declarações e de preparação de contas, que podem ser necessários em determinadas jurisdições.