Eine Immobilie in Portugal kaufen

1. Der Ausgangspunkt

Sobald Sie eine Immobilie gefunden haben, die Sie kaufen möchten, ist es üblich, dem Verkäufer ein Angebot über Ihren Makler zu machen. Sobald ein Preis zwischen den Parteien vereinbart wurde, sollten Sie einen Anwalt ernennen, der Sie durch den Kaufprozeß führt und so bald wie möglich einen Vorverkaufs-/ Schuldscheinvertrag unterzeichnet. Der gesamte Kaufprozeß kann zwischen einer Woche oder einigen Monaten dauern, je nachdem, wie schnell Sie und der Verkäufer fortfahren möchten und ob alle notwendigen Unterlagen in Ordnung sind.

2. Der Vorverkaufs-/ Schuldscheinvertrag (Contrato Promessa de Compra e Venda) - CPCV

Der Promissory-Vertrag ist ein rechtsverbindlicher Vertrag zwischen Verkäufer und Käufer und beinhaltet folgende Informationen:

• Identifizierung der Parteien;
• Identifikation der Immobilie;
• Ratenzahlungen;
• Die Standard-Strafklausel;
• Was ist im Kauf enthalten, z. B. Möbel, Golf-Mitgliedschaft, etc., in Form einer beigefügten Inventarliste;
• Fertigstellungstermin/ zeitliche Frist für den Kaufabschluß

An dem Tag, an dem der Vorverkaufs/ Schuldscheinvertrag unterzeichnet wird, zahlt der Käufer (entweder direkt oder durch seinen beauftragten Anwalt) dem Verkäufer die vereinbarte Anzahlung (normalerweise zwischen 10 und 20 % des Kaufpreises).

Der Schuldschein schützt den Käufer und den Verkäufer, wenn der Verkäufer vom Vertrag zurücktritt, muß er die Kaution in doppelter Höhe an den Käufer zurückgeben, während der Verkäufer, wenn der Käufer vom Vertrag zurücktritt, berechtigt ist, die Kaution zu behalten.

3. Die portugiesische Steuernummer (Número de Contribuinte/ Número de Identificação Fiscal) - NIF

Bevor Sie eine Immobilie kaufen und ein Bankkonto in Portugal eröffnen können, benötigen Sie eine Steuernummer beim Finanzamt (Autoridade Tributária e Aduaneira). Um diese Nummer zu erhalten, benötigen Sie einen gültigen Reisepaß und ein Dokument, aus dem Ihr Wohnsitz hervorgeht (Führerschein, deutscher Personalausweis, etc.).

4. Die Kauf- und Verkaufsurkunde/ der finale Kaufabschluß (Escritura de Compra e Venda)

Die Escritura ist die offizielle Kauf- und Verkaufsurkunde und kann entweder sofort unterschrieben werden, ohne dass ein Vorvertrag unterzeichnet wird, bevor oder nachdem dieser unterschrieben wurde. Zwischen diesen Verträgen liegt normalerweise ein Zeitraum, der von den zwischen den Parteien vereinbarten Bedingungen abhängt, obwohl dieser normalerweise nicht mehr als 90 Tage beträgt.

Nachdem die Urkunde vor einem portugiesischen Notar unterzeichnet wurde, wird Ihr Anwalt die Immobilie in Ihrem Namen beim Grundbuchamt (Conservatória do Registo Predial) registrieren und alle Versorgungsverträge des vorherigen Eigentümers in Ihren Namen ändern. Die Registrierung beim Finanzamt (Autoridade Tributária e Aduaneira) erfolgt heutzutage automatisch durch den Notar.

5. Die Pflichten Ihres Anwalts

Im portugiesischen Recht ist ein Rechtsanwalt als advogado bekannt. Seine Arbeit entspricht der von Anwälten.

Es ist in der Regel der Anwalt des Käufers, der den Vorverkaufsvertrag/ Schuldschein vobereitet, nachdem er alle notwendigen rechtlichen Nachforschungen über die Immobilie angestellt und sich vergewissert hat, daß die Immobilie schuldenfrei ist, d.h. dass es keine ausstehenden Belastungen gibt wie z.B. Rechnungen von Versorgungsunternehmen, Steuern, Hypotheken, Kondominiumsgebühren, unter anderem. Ihr Anwalt wird Ihnen auch dabei helfen, eine portugiesische Steuernummer zu erhalten.

Wenn Sie Ihrem Anwalt eine Vollmacht (Procuração) erteilen, kann er/ sie Sie vertreten und den Vorverkaufsvertrag und die Urkunde/ Kaufvertrag sowie alle anderen Dokumente, die direkt oder indirekt mit dem Kauf der Immobilie zusammenhängen, in Ihrem Namen unterzeichnen.

Nach der Unterzeichnung der Urkunde/ des Kaufvertrages wird Ihr Anwalt die Immobilie auf Ihren Namen beim Grundbuchamt (Conservatória do Registo Predial) eintragen und alle Versorgungsverträge des/ der vorherigen Eigentümer auf Ihren Namen umschreiben.

6. Rechtskosten

Einige Anwälte berechnen einen Festpreis für ihre Arbeit (mindestens 800 € + MwSt.), während andere einen Prozentsatz des Kaufpreises berechnen, der bis zu 1,5 % betragen kann.

7. Grunderwerbsteuer - IMT (Imposto Muncipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis)

Diese Steuer muß vom Käufer vor dem Abschluß, d.h. vor der Unterzeichnung der Urkunde/ des Kaufvertrages bezahlt werden. Der zu zahlende Betrag variiert je nach Kaufpreis ab. Bis zu einem Kaufpreis von 550.836,00 € ist der Prozentsatz stufenweise aufsteigend (von 1 bis 8) variabel. Liegt der Kaufpreis über 550.836,00 €, gilt ein fester Prozentsatz von 6 %. Die anwendbare IMT-Steuer für Grundstücke oder Immobilien innerhalb eines touristischen Komplexes beträgt immer 6,5%. Die IMT-Steuer ist für Zweitwohnsitze etwas höher als für Dauerwohnsitze. Ihr Immobilienmakler und Ihr Anwalt können Ihnen eine genaue Simulation erstellen.

Simulation IMT - Grunderwerbssteuer

8. Stempelsteuer, Notar und Anmeldegebühren

Diese müssen ebenfalls vom Käufer bezahlt werden. Die Stempelsteuer beträgt derzeit 0,8 % des Kaufpreises und kann entweder zusammen mit der IMT-Steuer oder beim Notar, bei dem die Urkunde/ der Kaufvertrag unterzeichnet wird, bezahlt werden. Notargebühren variieren je nach Kaufpreis. Die Eintragungsgebühren fallen an, wenn der/die neue(n) Eigentümer im Grundbuchamt eingetragen werden und betragen derzeit 225 € (online) oder 250 € (Grundbuchamt).

9. Gebühren des Immobilienmaklers

In Portugal werden diese in der Regel vom Verkäufer bezahlt.

10. Unternehmenseigentum

Einige Immobilien sind Eigentum von Unternehmen, die Ihnen die Möglichkeit bieten, die Firma anstelle der Immobilie zu kaufen. Die meisten dieser Unternehmen haben ihren Sitz in Delaware, USA, obwohl einige Immobilien auch im Besitz von portugiesischen Unternehmen sein können, was aber eher selten ist.

Der Kauf eines Unternehmens mit Sitz in einem Staat mit einem günstigeren Steuersystem, wie Delaware oder Malta beinhaltet in der Regel den Kauf des „wirtschaftlichen Anteils“ des Verkäufers an den Unternehmensanteilen und nicht die tatsächlichen Aktien selbst.

Die meisten Unternehmen werden mit Hilfe von Nominee-Aktionären gegründet, die die eingetragenen Eigentümer sind. Diese wiederum halten die Aktien oder das Aktienkapital treuhänderisch für den wahren Eigentümer. Die Unternehmensverwalter stellen auch die Geschäftsführer und andere leitende Angestellte des Unternehmens und kümmern sich um alle rechtlichen Anforderungen in Bezug auf die Einreichung von Steuererklärungen und die Erstellung von Abschlüssen, die in bestimmten Rechtsordnungen erforderlich sein können.